バッドリスクを捨ててグッドリスクを取りに行く

2011.11.18

与信額が大きく、数百億円単位の融資も決して珍しくなかった不動産担保ファイナンスでは、担保実行が速やかにできないことのリスクには、相当大きなものがあります。これが原因で、日本はおそらく世界で１番担保権実行がやりづらい国になっています。また、担保物件が生み出す賃料収入その他のキャッシュフローの保全に関しても、リコースローンでは不十分です。収益不動産ローンでは、テナントから支払われる賃料が実質的な返済原資になるのはほぼ確実なわけですから、むしろ担保としての重要性は、キャッシュフローの方が高いはずです。

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リコースローンではこの点の保全が不十分だといわざるをえません。アメリカのノンリコース型ファイナンスでは、貸し手の銀行もいわば同じ船に乗った共同事業者としてリスクをシェアする責任があるというのが、基本的な考え方です。事業がうまくいこうが失敗しようが、ともかく貸した金は全額返してくれと無理な主張をする日本の銀行とは、この辺の考え方が随分違います。もっとも、アメリカの金融機関は、不動産ファイナンスを「リスクは高いが高収益が見込めるビジネス」だと認識していますから、通常低金利のリコース型コーポレートファイナンスよりも、高い金利と手数料、それに担保不動産の値上がり益の一部分配まで期待できるノンリコースローンの方に積極的です。つまり、「ファイナンスビジネスであればリスクはつきもの。だからバッドリスクを捨ててグッドリスクを取りに行く」という哲学が確立されているのです。