キャッシュフローと所得税

2011.10.21

一般に不動産投資をする場合、ローンを組むことになります。家賃をもらってローンや管理費などを払って手元に残ったものが所得？そういう風に思ってしまう人もいますね。念のためにお話ししておきますが、これは「間違い」ですね。所得とは、収入から必要経費を引いた額であり、収入からローンと必要経費を引いた額ではないということです。つまり基本は、所得＝家賃収入−諸費用（管理費、固定資産税、営繕費、支払金利、減価償却費）であって、所得＝家賃収入−諸費用（管理費、固定資産税、営繕費、ローン返済額、減価償却費）ではないということです。

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ここで問題となってくるのはローン支払いの割合が大きい場合、税率は低くても（10〜20％でも）、キャッシュフローに対する税金の割合が50〜100％以上になる場合がある、ということです。どういうことかと言うと、例えば次のようなことです。実際のお金の流れは家賃300万諸費用20万ローン返済200万↓手取り80万（キャッシュフローの額）申告所得は家賃300万諸費用20万建物償却費130万↓申告所得は150万円所得税、住民税合わせて30％課税されるとすると税金は45万円この場合、キャッシュフロー80万円に対して支払わなければならない税金は45万円ということになります。つまり手取額の56％は税金に持っていかれるわけです。不動産投資を考えるときには、キャッシュフローの額だけではなく、税引き後の手取り額、自分の財布に残るお金に注意を払わなければなりません。そうしないと、リスクを冒して不動産投資をしたけれど「大半を税金で持っていかれてしまった」ということになりかねません。